開発行為に係る「道路後退（セットバック）部分」の帰属先についてご説明しました。

2022/03/16

ブログ

千葉県の野田市の行政書士事務所　寿々です。

ブログ「1月7日　茨城県で「土地の開発行為」のご依頼をいただきました。」
ブログ「1月9日　開発行為に係る農地転用の時期について打ち合わせをしました。」
ブログ「1月15日　開発行為（茨城県某市）に係る測量事務所様と打ち合わせを行いました。」
ブログ「2月19日　開発行為に係る「事前告知看板」の準備をしました。」
ブログ「2月21日　「開発行為」の告知看板取り付けを行いました。」
ブログ「2月22日　開発行為に係る「看板設置済みの届出」を提出してきました。」
ブログ「2月27日　開発行為に係る近隣・隣地住人の方へお知らせに行ってきました。」
ブログ「3月2日　開発行為に係る近隣・隣地住人の方へご挨拶と説明文配布が終わりました。」

ブログ「3月4日　開発行為に係る報告書を市役所に提出してきました。」

ブログ「3月12日　消防本部に開発行為に係る協議書を提出しました。」
の続きです。

今回、携わらせていただいている開発行為の中に、接道してい道路の一部が「道路後退」（セットバック）が必要になっています。

「道路後退」（セットバック）とは。
建築基準法では、建物を建築するための土地には接道義務があり、４m幅以上(行政指導により6m幅以上の場合がある)の道路に2m以上接していなければなりません。
主に防災部分で消防車が通れる道路を整備したいとの考えからです。

昔は、1間（約1.8ｍ）あるいは2間（約3.6ｍ）といった昔の基準で整備された道路が多くある地域があります。
行政は道路を4m確保したいすが、周辺の住民に「道路後退（セットバック）をしてください。建物等がある場合は建物等を立て直してください」というのは厳しいお話しです。
そこで「将来、建物等の建替えの際には、道路後退(セットバック)してください」とお願いすることになっています。

今回の開発行為の場合、その道路後退（セットバック）部分は「誰の所有とするのか？（所有権の帰属先）」が問題となります。
「開発行為に係る事前協議の申出」を提出する際に、道路後退（セットバック）部分の帰属予定を明記しなくてはなりません。

また帰属先を市役所にするのであれば、面積などの詳細を記載しなくてはなりません。

所有権の帰属先は、
①道路後退等の部分を「開発行為の事業者（お客様）で所有」する。
②道路後退等の部分を「市役所に帰属」させる（市に寄付をする）。
です。

①の場合
＜メリット＞
・物理的に道路後退等になっていれば良いので、土地の分筆登記（土地を分割）をする必要がありません。
・舗装の義務がありませんので、「現況（土）のまま」「砂利等を敷く」「簡易的な舗装をする」「土浦市の施工基準に適合した舗装をする」をご選択いただけます。
＜デメリット＞
・将来的に舗装等が痛んできた等の場合、補修は事業者（お客様）の責任と負担で行う必要がでてくる事があります。（義務ではありません）
・将来的に道路後退等部分で事故等が発生した場合、「所有者（お客様）としての責任」を問われる可能性があります。

②の場合

＜メリット＞
・所有者が市役所となりますので、将来的に舗装等の痛み等は市役所の責任と負担で補修します。
・将来的に道路後退等部分で事故等が発生した場合、所有者が市役所となりますので、事業者（お客様）の責任は免れる可能性があります。
＜デメリット＞
・土地の分筆登記、市役所への所有権移転登記等の登記手続きや登記費用負担を負わなくてはなりません。
・舗装等の施工内容は市役所の施工基準に適合しなくてはなりません。

弊所の見解とその理由は
②「市役所に帰属」させる（市役所に寄付をする）をお勧めしました。
・将来的に起こりうる補修責任や事故等への所有者（お客様）責任を予め回避するリスクヘッジができる事。
・近隣住民の方からお客様のコンプライアンスなどを遵守されている事に姿勢に対し高い評価を受ける可能性がある事。
です。

この事をお客様のもとへお伺いをし、図面をご覧いただきながらご説明させていただきました。
内容をしっかりとご理解いただけたようですので、ご回答を待ちたいと思います。

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