不動産相談全般

空家・空地対策のサポート及び代行
空家・空地対策のサポート及び代行

いまや空家対策は、他人事ありません!!



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「不法投棄とは」



不法投棄とは、ごみを適正に処理せず、山林、原野、海岸、空き地、道路公園等に捨てる行為をさします。 法律で厳しく禁止されており、不法投棄を行った者は、法律によって罰せられます。



「廃棄物の処理および清掃に関する法律」

◆ 廃棄物の処理及び清掃に関する法律

(清潔の保持)

第5条 土地または建物の占有者(占有者がいない場合には、管理者とする。以下同じ。)は、その占有し、又は管理する土地または建物の清潔を保つように努めなければならない。

(投棄禁止)

第16条 何人も、みだりに廃棄物を捨ててはならない。

(罰則)

・個人の場合 5年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金、またはその両方を科す。(第25条)

・法人の場合 3億円以下の罰金刑に処す。(第32条)

・不法投棄することを目的として廃棄物を収集または運搬したもの3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金、またはその両方を科す。(第26条)


  ◆道路法

(罰則)

道路に投棄した廃棄物により交通に支障を及ぼす恐れを生じさせた者 1年以下の懲役または50万円以下の罰金に処す。(道路法第100条)


 不法投棄されやすい場所

空家や空き地等で人の出入りがないところ

ごみ捨て場と勘違いされるよな荒廃地など

雑草等が生い茂っている目立たないところ




不法侵入とは



正当な理由がなく、他人の土地・住居・建造物などに侵入することです。


「住居侵入等罪(不法侵入)」「不退去剤」

◆刑法130条 (住居侵入等) 正当な理由がないのに、人の住居若しくは人の看守する邸宅、建造物若しくは艦船に侵入し、又は要求を受けたにもかかわらずこれらの場所から退去しなかった者は、3年以下の懲役又は10万円以下の罰金に処する。


不法侵入されやすい空き家

庭の手入れがされていない 郵便物がポストに多量に入っている

建物の周囲に足場になるものが放置されている

鍵がひとつしかなく開けやすいものである

建物の手入れがされておらず、ひと目で誰も住んでいないとわかる




不審火とは



放火の疑いがある、原因不明の火事の事です。

これ以外には、タバコのポイ捨てを原因とした火災も発生しています。

特に、大繁殖した雑草が乾燥する冬場は要注意です。 空気も乾燥しているので、小さな火種でもすぐに火が燃え広がってしまう可能性があります。


「廃棄物の処理および清掃に関する法律」

◆刑法108条 (現住建造物等放火) 放火して、現に人が住居に使用し又は現に人がいる建造物、汽車、電車、艦船又は鉱坑を焼損した者は、死刑又は無期若しくは5年以上の懲役に処する。


不審火の危険があるのは?

外部から侵入しやすく、人気のない暗がりが多いところ。

枯草、紙屑等の可燃ごみ、平積みされた新聞紙や雑誌等、燃えやすいものが放置されている




雑草・害虫問題



雑草を放置すると、景観の悪化・害虫や獣害の発生が懸念されます。


それ以外に建物の劣化につながります。雑草が伸びることで湿気がこもり、外壁や基礎などの腐食が起こりやすくなるからです。

特に基礎部分は、伸びた雑草が換気口を塞いでしまうと床下の湿気を排出することができなくなり、シロアリが繁殖しやすくなることが多いので注意が必要です。 庭木の落葉が雨どいを詰まらせ、流れなくなった雨水が室内に染み出すことなどが想定されます。


一度建物の構造の中に水が侵入すると、内部の腐食などで急速な劣化を引き起こしますので、こちらも注意が必要です。


雑草・害虫問題が引き起こす更なる問題点 雑草・害虫問題を放置すると、上記の不法侵入や不審火に発展していく事があります。

当然、景観上も良くありませんの、後述する「近所からの苦情」につながりますが、人間の健康問題にもつながっていきます。

雑草の成分によって発症するアレルギー性炎症や接触性皮膚炎が考えられます。




倒壊の恐れ



空き家の倒壊などによって第三者にケガを負わせた場合、賠償責任を負うことになります。

例えば、治療費や入院費など各種の費用を負担する義務が発生します。

また、通院や入院によって業務を休まねばならなくなった場合は、休業損害などの賠償金も被害者に支払うことになります。



被害者にケガを負わせてしまったこと、入通院させてしまったことに対する慰謝料も請求されるので、賠償責任は重大なものになります。



「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」


◆民法

(不法行為)

① 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

② 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。

③ 前2項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。



空き家を放置すると固定資産税が…。




国土交通省がサイトに掲載している「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」のうちの 「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン))によると、 以下の4項目のうち1つでも当てはまる場合、「特定空き家」に指定されるとあります。

・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

・著しく衛生上有害となるおそれのある状態

・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

「特定空き家」に指定されたら、まずは自治体による立入調査が入り、助言、指導が行われます。

勧告を受けてしまうと、即刻「住宅用地の特例」から適応外になり、つまりは固定資産税が6倍になります。


もし、立入調査を拒否した場合や、その後の市町村長の勧告を無視してしまうと、それぞれ20万円以下、50万円以下の罰金を受けることになります。 さらに、期限内に完了の見込みがない場合などは「行政代執行」として、強制的に解体撤去、そしてその費用は所有者負担となります。

費用が負担できない場合は財産の差し押さえも行われることとなります。


近隣住民とのトラブルを誘発する可能性 上記に述べたよう問題は「全て近隣住人とのトラブル」つながっていく事は容易に想像ができます。

近隣住民にとって放置された空き家は「自身に実害を被る可能性があるもの」「心理的負担となるもの」と考えられてしまうのは当然です。

そうならない為にも「早期に適切な対策」を実施していく必要があります。


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売買契約書、賃貸借契約書その他契約書等の作成
売買契約書、賃貸借契約書その他契約書等の作成

契約書は後々のトラブルを予防するものです。


日常的な買い物等で、毎回契約書を作成するようなことはありませんが、不動産の売買や賃貸借契約等をするときは、契約書を作る必要があります。

契約は、一部の特別な契約を除き、契約書を作成しなくても有効に成立しますが、口頭での約束などは後々のトラブルの元になります。


契約書は、トラブルを予防する効果ですが、一般の方が一から考えて作るのはなかなか大変です。

インターネット上で配布されているような雛形を参考にして作ってみても、実際に意図していることと違ったり、一方的に不利益を被る内容になっていることが多々あります。場合によっては契約書自体がトラブルを引き起こす原因ともなりかねません。


行政書士事務所 寿々では、契約書等の法的な文書の作成を専門とする行政書士が、個別具体的な契約に応じて、不動産関連の契約書の作成をサポートします。

不動産の契約書の作成に関することは、行政書士事務所 寿々までお気軽にご相談ください。




売買契約書


物を売ったり買ったりする場合に作成する契約書です。

売買契約は典型的な契約のひとつですが、

・所有権を移転する時期はいつか?

・代金の支払い時期はどうするか?

・担保の設定や保証人はどうするか?

・どんな特約を付けるか?

など、検討すべき事項は多々あります。

特に、不動産の売買契約については、その後に登記(名義の書き換え)ができないといけませんので、契約の内容は慎重に検討しなければなりません。




贈与契約書


物を無償で誰かに譲渡する場合に作成する契約書です。

法律(民法)では、贈与契約が口頭でなされたときは、履行されるまで一方的に撤回をすることができるとされています。

また、贈与税の問題やに対処したり、「借りたのか、貰ったのか」といったトラブルを防ぐためにも、契約書を作成しておくと安心です。




賃貸借契約書


物を他人に貸す場合に作成する契約書です(無償で貸す場合は「使用貸借契約書」になります)。

典型的には、自身の所有する土地や建物を貸し出す場合(土地や建物を借りる場合)に作成します。


賃貸住宅に住んでいる方も多いので、賃貸借契約は身近な契約にも思えますが、単純なものではありません。


自分の所有物を他人に長期間使わせる契約ですからトラブルも多く、特に土地や建物の賃貸借契約では、民法のほか借地借家法の知識なども必要になってきますので、検討事項は多岐にわたります。




金銭消費貸借契約書


お金の貸し借りをする際に作成する契約書です。

単に「借用書」に一筆貰うだけでも一応証拠にはなりますが、お金の貸し借りには、いくら貸したか?返済時期はいつか?返済方法はどうするか?利息はいくらか?期限の利益の喪失条項は定めるか?保証人はどうするか?その他の担保は?など、契約書に定めておいたほうがよい事項が多々あります。

これもやはりトラブルが非常に多い契約ですので、しっかりとした契約書を作成しておくことが大切です。




契約自由の原則


どのような内容の契約をするか、どのような形式で契約をするかは、原則として当事者の自由に委ねられており、これを「契約自由の原則」といいます。 (ただし、消費者などの保護のため、一定の制限がある場合もあります) そのため、同じ種類の契約であっても、事案によって内容は全く異なります。 また、上に挙げたような契約だけでなく、様々な契約が行われることがあり、それに応じて適切な内容の契約書を作成する必要があります。

「覚書」や「誓約書」など、「契約書」という形式でない書面で、証拠を残すこともあります。




契約書に関するご相談


契約書の作成については、色々なひな形がインターネット等で簡単に入手できます。

しかし、ひな形は、あくまでも典型的な例や最低限の記述が書かれているもので、個別の契約においてそのまま使えるものではありません。

誰かが作ったひな形を単に「穴埋め」して使って作成された契約書は、ほぼ確実に不備があり、後でトラブルにもなりかねません。


契約書は、トラブルを回避するため、トラブルになった後の被害を最小限にするための大切な書類です。

契約の際に少しでも不安になったり、わからないことがあれば、行政書士事務所 寿々ご相談ください。


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競売不動産入札代行及びサポート
競売不動産入札代行及びサポート

不動産競売の流れ


不動産競売の大まかな流れは以下の通りです。


ステップ1

入札の方法 入札をしようとする人は、執行官から入札書用紙と封筒を受け取り、 これに必要事項を記入します。

入札価格は、公告に記載された買受可能価額 (「売却基準価額」を2割下回る金額。平成17年4月1日の民事執行法改正以前は 「最低売却価額」)以上でなければなりません。

入札の方法は、入札書を直接提出する方法と、入札書を郵送する方法とがあります。

入札期間を過ぎてから提出したものは、無効となります。 いったん提出した入札書は、訂正したり取り消したりすることができません。



ステップ2

保証の提供 入札をするときは、保証を提供しなければなりません。

その額は、通常は不動産の売却基準価額(平成17年4月1日の民事執行法改正以前は 「最低売却価額」)の2割の金額ですが、それ以上の地裁もあります。



ステップ3

開札 入札期間が終わると、あらかじめ公告されていた開札期日に開札が行われます。

入札した人のうち最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定められます。

その人の提供した保証は、そのまま裁判所が預かりますが、その他の入札者には、 保証が返還されます。



ステップ4

売却許可(不許可)決定 最高価買受申出人が決まると、「売却決定期日」に最高価買受申出人に 不動産を売却するか否かの決定がでます。

最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない場合など、 一定の場合には、売却が許可されないこともありますが、普通の場合には売却が許可され、 最高価買受申出人は買受人となります。



ステップ5

代金納付 最高価買受申出人に売却を許可する裁判所の決定が確定しますと、 裁判所は、代金の納付期限を定め、買受人に通知をします。

買受人が代金を納付しないと、不動産を買い受ける資格を失い、 提供していた保証の返還も受けられないことになります。



ステップ6

登記 代金を納付すると、裁判所は、登記所に対して、 買受人に所有権の移転登記をするよう嘱託します。

司法書士又は弁護士がこの嘱託書と抵当権設定登記申請書を登記所に提出することにより、 金融機関等の抵当権設定登記も同時に行われることになります。



ステップ7

占有者がいる場合の不動産の引渡し 所有権を取得した買受人は、継承しなければならない賃借権がある場合などを除き、 不動産を占有している者に対して、引渡しを求めることができることもあります。

たとえば、従前の所有者が任意に引き渡さないときなどのケースにおいて、 代金を納付した日から6か月以内であれば引渡命令という裁判の申立てをすることができます。

この引渡命令により、執行官に申し立てて、従前の所有者等を強制的に立ち退かせることができます。


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宅地建物取引業免許許可(新規・更新・変更)
宅地建物取引業免許許可(新規・更新・変更)

宅地建物取引の免許について


宅地建物取引業の範囲

宅地建物取引業を営もうとするものは、宅地建物取引業法の規定により、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けることが必要です。

宅地建物取引業とは次の行為を業として行うものと宅地建物取引業法で規定されています。  


・宅地または建物の売買

・宅地または建物の交換

・宅地または建物の売買、交換または貸借の代理

・宅地または建物の売買、交換または貸借の媒介  


免許行政庁等 免許行政庁等については以下のとおりです。

2以上の都道府県に事務所を設置し、宅地建物取引業を営もうとする場合は国土交通大臣免許が必要です。

1の都道府県に事務所を設置し、宅地建物取引業を営もうとする場合は都道府県知事免許が必要です。

なお、同一県内に複数の事務所がある場合は、事務所が所在する都道府県知事免許が必要になります。


免許の有効期間

宅地建物取引業の免許の有効期間は5年間です。

なお、有効期間満了後引き続き業を営もうとする者は、その有効期間が満了する日の90日前から30日前までに免許の更新申請を行うことが必要です。


免許の申請方法  

宅地建物取引業の免許については各行政庁等のHPにてDLする事ができます。


申請書類の提出方法について

国土交通大臣免許の場合の申請書宛先は主たる事務所の所在地を管轄する地方整備局長等となり、提出先は主たる事務所の所在地を管轄する都道府県庁となります。提出部は正・副各1部です。

都道府県知事免許の場合の申請書宛先は主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事となり、当該都道府県の定める部数を提出する必要があります。


登録免許税及び更新手数料

国土交通大臣の新規免許申請の場合は、登録免許税として9万円を納付し、その領収書原本の貼付が必要です。

更新の場合 収入印紙3万3千円となります。

都道府県知事免許(新規(免許換えを含む)・更新) 登録免許税として3万3千円を納付し、その領収書原本の貼付が必要です。

更新の場合 収入印紙3万3千円となります。


提出方法および相談窓口

(1)提出先窓口 大臣免許、都道府県知事免許ともに提出先窓口は、各都道府県宅地建物取引業免許事務担当課になります。  

(2)受付時間 提出先窓口にご照会下さい。  

(3)相談窓口 各都道府県宅地建物取引業免許事務担当課又は各地方整備局建設産業課等    


手続き情報、免許の基準

(1)免許の基準(宅地建物取引業法第5条) 免許を受けようとする者が次に掲げる欠格要件の一に該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事項の記載が欠けている場合には免許を受けることができません。 

(参考) 免許の欠格要件(宅地建物取引業法第5条第1項)

1)5年間免許を受けられない場合

○免許不正取得、情状が特に重い不正行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合

○免許不正取得、情状が特に重い不正行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業の届出を行った場合

○禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合

○免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした場合 など 

2)その他の場合

○成年被後見人、被保佐人または破産者で復権を得ない者

○宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合

○事務所に従業者5人に1人の割合で専任の宅地建物取引士を設置していない場合 


(2)標準処理期間

1)国土交通大臣免許(新規・更新)については、おおむね100日程度です。

2)都道府県知事免許(新規・更新)については、おおむね30日~40日程度です。    


(3)不服申立方法

行政不服審査法の規定によります。


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