開発行為に係る農地転用の時期について打ち合わせをしました。

query_builder 2022/01/09
ブログ
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千葉県の野田市行政書士事務所 寿々です。


ブログ「1月7日 茨城県「土地の開発行為」のご依頼をいただきました。」
の続きです。


先日ご依頼いただいた開発行為に付随する農地転用について質問をいただきました。
「農地転用と開発行為のタイムスケジュールをどうしたら良いのか?」です。


今回の開発行為には土地売買契約が絡んでおり、地目が現在「畑」ですので、市街化区域内の農地転用届出が必要になります。
その農地転用届出の提出時期よっては「農地法第4条届出」または「農地法第5条届出」になるのです。


農地法第4条と農地法第5条の違いとは。
農地法第4条は、自分(所有者)の農地を自分が転用する場合(自己転用)をする場合に届出ます。
農地法第5条は、自分(所有者)の農地を他人に売ったり貸したりして、買主または借り主が転用する場合です。


「転用」とは。
農地以外の用途にする事です。
例えば、「駐車場」「資材置き場」「住宅用地」などです。



土地の所有権移転登記を先行する場合とは。
まずは売主様の名義のまま農地法第4条農地転用届出を行い、許可後に地目変更を行います。
その後、土地の代金決済と所有権移転登記を同時に行います。
最後に買主様の名義になった状態で開発行為の手続きに入り、許可後に開発行為の施工に着手します。


開発行為を先行する場合とは。
まず土地の開発行為の手続きを行います。
開発行為の許可後、許可証を基に農地法第5条農地転用届出を行い、許可後に土地の代金決済と所有権移転登記を同時に行います。
最後に買主様の名義になった状態で開発行為の施工に着手します。



今回は後者「開発行為を先行する」方法で手続きを進める事になりました。


土地取引の安全性を考慮すると開発行為を先行する」方法を選択する事が賢明だと考えます。


万一、代金決済、所有権移転登記完了後、開発行為が許可されなかった場合、買主様はその土地を購入した意味がなくなってしまうからです。


その危険性は「ほとんど無い」と思うのですが、「100%無い」とは言い切れない限り、やるべきではないと考えます。


「万一は許されない」のです。



売主様には代金決済をお待ちいただくリスクは生じますが、取引の安全をご考慮いただければ、きっとご理解いただけると思います。


早々に開発行為の準備に取り掛からなくてはなりません。
開発行為の手続きが遅れれば、土地の取引も遅れて行ってしまいます。


来週には設計事務所の方と顔合わせ今後の打ち合わせを兼ねてお会いさせていただく機会を設けていただく事になりました。


開発行為のご依頼をいただいて間もないですが、いよいよ始まる事に緊張と期待とが入り混じっている心境です。


「全ての知識を吸収する」意気込みで頑張ります!



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