埼玉県越谷市の中古住宅の契約内容の打合せに行ってきました。

query_builder 2021/11/20
ブログ
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千葉県の野田市行政書士事務所 寿々です。


ブログ「11月17日 埼玉県越谷市中古住宅不動産売買サポートのご依頼をいただきました。」
の続きです。


先日、越谷市の市役所で不動産調査の結果を基に、不動産売買契約書重要事項説明書の作成を行っておきました。


昨日、越谷市の不動産業者様を訪問し、越谷市の市役所で不動産調査不動産売買契約書重要事項説明書の内容確認をお願いしました。


記載された内容に訂正や追記などがあれば後日、連絡をいただく事になりました。
契約締結に向けて取り決めをしていきます。


内容としては「契約締結の日時と場所」「売買代金の内訳」「引渡しの時期」「建物内・外の生活用品等の撤去(残置物撤去)」「特約事項の訂正と追記」等です。


売買代金の内訳って?と思われるかもしれません。
不動産売買の場合、建物の代金には消費税が掛かります。土地は非課税です。
売主様が個人の方で、単発的に売却をされる場合には消費税の問題はほとんどありません。
買主様が法人の方で課税業者ですと、消費税の問題が出てきます。特に、中古住宅等を購入して、再販する場合は消費税の問題がついて回ります。


今回の場合、買主様が建設会社様で、引き渡し後に「リフォーム条件付き中古住宅」として再販する事になっていますので、消費税がからんでくるのは間違いありません。


引渡しの時期も隣地境界の状況によっては大きな懸念事項になってきます。
しっかりと境界杭やプレート等で境界が明示できる、されているのであれば全く問題ないのですが、境界明示が出来ていない場合は境界の設置が必要になります。


境界の設置には当然、隣地の所有者様の立合いが必要になります。
隣地所有者様と直ぐに連絡が取れ、早々に立合いをいただければ問題ないのですが、
所有者様がわからない(相続などで所有者様が変わっているようだが登記されていない)、連絡先がわからない、遠方にお住まい等で立合いになかなかお越しいただけない、立合いを拒否等されてしまう等の事も十分に考えられます。


こうなってしまうと、当初予定していた引渡しの時期が大幅に遅れたり、その時期の予定が立てられなくなり、引き渡し時期の変更契約ができないなどで契約自体が不安定な状況になりかねません。
最悪の場合、締結した契約自体が白紙解約にもなりかねないので、非常に神経を使います。


残置物の撤去は費用や時間が掛かりますので、こちらも取り決めをしっかりとしておかなければなりません。
全てを撤去するのか?全てを残すのか?一部を残すのか?残すものはどれか?
費用は売主様、買主様のどちらが負担するのか?折半等するのか?業者の手配は誰が行うのか?
細かい事で見落としがちですが、後々のトラブルの基になりかねないので注意が必要です。


特約事項もしっかりと取り決めます。
特約事項は契約の状況によって一般的な契約条項では補いきれない部分を取り決めるためにあります。
ケースバイケースで特約内容が変わるのは当然です。


特に中古住宅の場合、契約不適合責任も問題が出てきます。民法改正前では瑕疵担保責任と呼ばれていた部分です。
売主様が個人の方の場合、契約不適合責任を免責とする場合が多いです。特に建物の築年数が大きく経過している場合はそうなる事が多いです。


契約不適合責任が免責となると買主様の負担が大きくなりますので、買主様には十分にリスクをご説明をし、ご納得いただかなければなりません。
後々、言った言わないのトラブルを防ぐためです。


売主様が故意(わざと)や重大な過失(うっかりミス)で、建物の不具合を事前に告知しなかった場合は免責特約は適用できません。
逆に、事前に告知していて、買主様がそのことを理解、納得していれば、その部分の免責は有効となります。


このような細かい事も多々ありますが取り決めを行い、不動産売買契約書重要事項説明書を作成していくのです。

これらの説明に必要な添付書類越谷市の市役所等で発行された証明書等)の準備も行います。


今回の打合せでほとんど部分が打合せできましたので、それを基に書類を完成させていきます。



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