埼玉県越谷市の中古住宅の不動産売買サポートのご依頼をいただきました。

2021/11/17

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千葉県の野田市の行政書士事務所　寿々です。

埼玉県越谷市の中古住宅に係る不動産売買サポートので、越谷市役所で役所調査を行いました。

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今回の物件は、市街化調整区域に建築されている中古住宅です。

市街化調整区域とは。
都市計画法に基づいて、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに定める区域区分のうち、市街化を抑制すべき区域として定める区域の事です。
逆に「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」は市街化区域と呼ばれています。
簡単に言いますと、市街化区域は一定の制限や制約がありますが建築物を建てて良い地域であり、市街化調整区域はその逆、という事です。

今回の物件は、建築物を建てる事が出来ない地域なのですが、一定の条件を満たしているため、住宅を建てる事ができたのです。
今後、建物の建て替えを行う際には、一定の条件を満たせば再建築も可能となります。

まずは、現地確認を行いますが、現在、所有者様（売主様）が居住中の為、物件の前を素通りする程度に留めておきます。
一般住宅の場合、売主様がご自宅の売却を近所の方に知られたくない、といった事情がある場合がありますので、念入りに現地調査をする事はしません。
売主様の許可が得られた時にしっかりと調査させていただきます。

その後、越谷市の市役所に役所調査にいきます。

まずは都市計画課です。
市街化調整区域なので、都市計画課では調べる項目は少ないです。
市街化調整区域の場合は、指導課（建築指導課など）で調査する事がほとんどです。

指定建ぺい率、指定容積率。斜線制限や高さ制限などです。
また「どういった条件を満たして建物の建築許可を取得したのか？」「再建築は可能なのか？」「可能であれば建替えの条件は？」もしっかり確認します。
購入された方が将来的に再建築をする可能性があるからです。

また、中古住宅を住宅ローンを使用して購入する場合、金融機関に「建物が建築確認を取得して建てた合法的な建物である事の証明」をしなくてはなりません。
それができないと一部の金融機関では住宅ローンを利用することができないのです。

売主様が当時の建築確認を保有されていれば問題ないのですが、紛失している事も珍しくはありません。
その際には「台帳記載事項証明書」や「建築概要書」を役所から発行してもらい、代用する事も可能です。
ただ昭和50年代やそれ以前の物件の場合、この２点も役所にない場合があります。

その時は「建築確認」や「台帳記載事項証明書」、「建築概要書」が無くても融資対象としている金融機関を探すか、現金で購入する以外の道はありません。
今回の物件は平成築でしたので、「台帳記載事項証明書」「建築概要書」が役所で入手できました。一安心です。

その後に、道路の種別（公道か私道）を確認します。公道であれば認定番号や幅員。
私道であれば道路位置指定に認定されているのか？されていれば認定日と認定番号。可能であれば図面の写しを取得します。
今回は公道でしたので「道路台帳」の写しを取得し、道路番号と幅員を確認しました。

次に公共下水の状況を確認しました。
市街化調整区域ですので、公共下水が整備されている事は考えずらいのですが、念のため調査はしておきます。

最後に水道局に移動し、上水道の整備状況を調査します。
給水配管図の写しも取得します。
土地売買で建築物を建築する可能性がある時には水道メーター代等の「水道負担金」も調査しておきます。

これは水道メーターを取り付ける際、水道局に納付しないと水道メーターがもらえないのです。

物件によっては更に調査項目が増えますが、今回の調査はここまでとなります。
ここまで調査をしておかないと、売買契約締結の前に行う重要事項説明書の作成が出来ないのです。

重要事項説明書を作成している最中に疑問点やわかならい事、調査不足などが出てきたら、再度、役所調査をしなくてはなりません。
二度手間にならないように細心の注意が必要です。

明日以降、調査結果を基に重要事項説明書の作成を行います。

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