印西市役所にて不動産調査を行いました。

2023/02/28

ブログ

千葉県野田市の行政書士事務所寿々です。

先日、茨城県の某建設業者様から「千葉県の開発行為許可申請に対応できますか？」とのお問合せをいただきました。
もちろん開発行為許可申請は、弊所のメイン業務になりますので「対応可能です」とお応えしました。

<br>

開発行為とは？
建物の建築等を建築するのために、
①区画の変更（道路や水路など新たに設置したり変更等をする事）。
②土地の形状変更（造成工事などで土地の形状を変更する事）
③性質の変更（農地・山林などの土地を、建物を建築するための敷地に変更する行為。②とは意味合いが変わります）
のいずれか行うことです。
都市計画区域（および準都市計画区域）内で開発行為を行うには、原則として、都道府県知事の許可が必要です。例外的に除外規定があります。
市街化調整区域以外の場合は、許可基準を満たしていれば許可されます。
市街化調整区域では、原則として開発行為は禁止されていますが、例外的に許可される場合があります。

除外規定とは？
「一定面積未満のものは、許可は不要」
市街化区域：1,000㎡（首都圏・近畿圏・中部圏の一定の区域では500㎡）未満。ただし、条例にて300㎡まで引き下げ可能です。
非線引き都市計画区域および準都市計画区域：3,000㎡未満（300㎡まで引下げ可能です）
都市計画区域外（準都市計画区域を除く）：10,000㎡未満
なお、市街化調整区域は、面積に関する除外規定はありません。つまり、どんな小さな面積でも開発許可が必要です。
（除外規定は他にもありますが割愛します）

開発行為に係る面積とは？
市街化区域：1,000㎡（首都圏・近畿圏・中部圏の一定の区域では500㎡）以上。ただし、条例にて対象面積を300㎡まで引き下げることが可能です。
非線引き都市計画区域および準都市計画区域：3,000㎡以上（300㎡まで引下げることが可能です）
都市計画区域外（準都市計画区域を除く）：10,000㎡以上

詳細をお聞きすると、現在の母屋が建っている敷地を分筆して、そこに直系卑属の方の専用住宅を建てたいとの事でした。
その敷地は「市街化調整区域」にあり、地目は既に「宅地」なっている。

建築が許可される要件をどれを選択するのか？が問題になります。
「専用住宅」ですから、分家申請か連たん制度を使うしか思い浮かびません。
どうやら農家さんではなさそうです。そうなると連たん制度のみとなります。
印西市の立地要件を調べたところ、連たん制度の要件に入りそうです。

役所調査の結果、今回の計画では「切土、盛土の量」が整地をする程度のものなので、都市計画法第29条の開発行為許可ではなく、都市計画法第43条の建築行為許可で対応できるのでは？との回答を得られました。
多少なりとも切土、盛土がある計画でしたので、開発行為許可になってしまうと思っていたのですが、今回の計画では建築行為許可で対応してもらえるとわかり驚きました。

柔軟な対応をしてくださる印西市役所の職員さんには感謝です。

ご依頼者様に調査結果を報告し、建築行為許可での見積書を提出しました。

受任に進めれば嬉しいですね。

不動産全般相談、普通自動車や軽自動車の車庫証明・車輛名義変更・車輛抹消（特に千葉の野田ナンバー・埼玉の春日部ナンバーお任せください。）、産業廃棄物収集運搬業（千葉県、埼玉県、東京都、神奈川県、茨城県、群馬県、栃木県の産業廃棄物収集運搬業の許可申請お任せください）、定置用リチウムイオン蓄電池システムの補助金申請を始めました。家族信託のご提案、家族信託契約書の作成、遺言書作成サポートは千葉の野田の行政書士事務所寿々にご依頼ください。また、費用や報酬もお気軽にお問い合わせください。