埼玉県吉川市で不動産売買サポートのご依頼をいただきました。

2022/12/08

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千葉県野田市の行政書士事務所寿々です。

いつもご依頼をいただいています不動産業者様から、埼玉県吉川市で不動産売買サポートのご依頼をいただきました。

とある法人様が転売目的で所有をされていた土地なのです、買主様が見つかり、その手続きをサポートして欲しいとのご要望です。
数カ月前に売却のご相談をいただいた時に、弊所が役所等の不動産調査を済ませておいた物件です。

市街化調整区域ですが農地ではなく宅地になっています。
登記事項証明書をみると線引き前から建物が建っているので、宅地並み課税がされている可能性が高い為、再建築の要件をクリアできそうでした。
当然、そのあたりの調査も完了しており、開発行為許可申請は不要で、都市計画法第60条の適合証明書を取得すれば建築確認も取得できる事も確認済みです。

開発行為とは？
建物の建築等を建築するのために、
①区画の変更（道路や水路など新たに設置したり変更等をする事）。
②土地の形状変更（造成工事などで土地の形状を変更する事）
③性質の変更（農地・山林などの土地を、建物を建築するための敷地に変更する行為。②とは意味合いが変わります）
のいずれか行うことです。
都市計画区域（および準都市計画区域）内で開発行為を行うには、原則として、都道府県知事の許可が必要です。例外的に除外規定があります。
市街化調整区域以外の場合は、許可基準を満たしていれば許可されます。
市街化調整区域では、原則として開発行為は禁止されていますが、例外的に許可される場合があります。

都市計画法施行規則第60条の適合証明書とは？
建築計画の建築物が、都市計画法の開発行為許可申請または建築許可が不要であること証明書です。
市街化調整区域で建築主事に対し建築確認申請をする添付書類に、証明書の提示を求められた場合、建築確認申請書に上記の適合条証明書の添付が必須です。

都市計画法施行規則60条の適合条証明の対象とは？
・開発許可
・開発変更許可
・建ペイ率等の指定を超える建築物の許可
・開発行為を受けた土地における建築許可
・開発行為を受けた土地以外における建築許可
・都市計画施設の区域等における建築許可

都市計画法施行規則60条の適合条証明が必要な場合とは？
〇農家住宅（農家分家）
・市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為については開発許可を要しない。

〇線引日前住宅都市計画法第43条の許可が不要な増築として以下のすべての要件を満たす建築物。
・線引日に既に存していた建築物の敷地
・線引日に既に存していた建築物の延べ面積の50％以内の増築
・増築に係る予定建築物の高さ10ｍ以内

ただ、買主様のご希望が更地渡し、年内の残金決済・引渡しなのです。
古家がありますので、解体する時間を考えると非常にタイトなスケジュールです。
当然、建物の滅失登記も申請しなくてはなりません。

いそいで重要事項説明書と売買契約書の作成に入ります。
重要事項説明書の読み合わせ、売買契約書の読み合わせと締結、金銭の授受を近々で行う事になりました。

買主様側には仲介業者が入っていますので、その業者にも協力をしてもらい年内に全ての手続きを完了させたいと思います。

不動産全般相談、普通自動車や軽自動車の車庫証明・車輛名義変更・車輛抹消（特に千葉の野田ナンバー・埼玉の春日部ナンバーお任せください。）、産業廃棄物収集運搬業（千葉県、埼玉県、東京都、神奈川県、茨城県、群馬県、栃木県の産業廃棄物収集運搬業の許可申請お任せください）、定置用リチウムイオン蓄電池システムの補助金申請を始めました。家族信託のご提案、家族信託契約書の作成、遺言書作成サポートは千葉の野田の行政書士事務所寿々にご依頼ください。また、費用や報酬もお気軽にお問い合わせください。