流山市役所で開発許可に係る不動産調査を行いました。

2022/06/15

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千葉の野田の行政書士事務所寿々です。

本日は、千葉県の流山市にある流山市役所にて不動産調査を行いました。
今回の不動産調査は「開発行為」に係る調査となります。

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開発行為とは。
建物の建築等を建築するのために、
①区画の変更（道路や水路など新たに設置したり変更等をする事）。
②土地の形状変更（造成工事などで土地の形状を変更する事）
③性質の変更（農地・山林などの土地を、建物を建築するための敷地に変更する行為。②とは意味合いが変わります）
のいずれか行うことです。

都市計画区域（および準都市計画区域）内で開発行為を行うには、原則として、都道府県知事の許可が必要です。例外的に除外規定があります。
市街化調整区域以外の場合は、許可基準を満たしていれば許可されます。
市街化調整区域では、原則として開発行為は禁止されていますが、例外的に許可される場合があります。

今回のご依頼者様は親戚からのご紹介で、幼少のころからお付き合いのある方から相談を受け、私にお話しをいただく事になった経緯があります。
ご紹介をしてくださって本当にありがたい事ですね。

通常の不動産売買に係わる調査方法とは違う部分が多くあります。
最近、開発許可に係わる不動産調査が多くなってきた事もあり私自身もだいぶ慣れてきました。

売買の調査でしたら「都市計画課」から調査をスタートさせます。
開発許可の調査でしたら、「建築指導課」「宅地課」「開発指導課」などと呼ばれる、開発許可の担当する課からのスタートです。

調査に行く前には「開発指導要綱」なるものを一読しておくと、その市区町村での開発許可のフローを知ることができますので非常に重要です。
覚える必要はなく、何となくイメージが得られればＯＫです。

調査をする前には「必ず現地確認と現地調査」を済ませておくのは鉄則です。
市役所の担当課の方でも、現地の事はほとんどわかりません。

ですので、自分自身が現地に行って「現地でしかわからない情報」を得るのです。
写真もいっぱい撮影します。この写真が役所調査を行う際に大いに役立つことが少なくありません。
これを疎かにすると、あとで痛い目にあったり、再調査が必要になったりする事もあります。
「現場調査」は非常に重要です。

今回、調査をする中で様々な事がわかりました。
特に「排水処理」と「雨水処理」には重要な情報を入手できたのは大収穫でした。

調査内容をいったん持ち帰り、整理してご依頼者様にご報告したいと思います。

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