不動産売買仲介「買い替え案件」のサポート依頼がありました。

2022/03/18

ブログ

千葉県の野田市の行政書士事務所　寿々です。

いつもご相談いただいている不動産業者様から買い替え案件サポートのご依頼がありました。

不動産業者様が「買い替え案件をサポート依頼？」と思われるかもしれません。
通常の買い替え（単世帯）でしたら、自社で完結できると思います。

しかし、今回の買い替え案件は「非常に難易度が高い」買い替え案件なのです。
①土地を購入して注文住宅を建てる
②注文住宅は２世帯住宅
③親御様の現自宅を売却して、土地の購入資金に充てる
④お子様のご自宅を売却して、現在の住宅ローンを完済し、新居の住宅ローンを組む
この工程だけ見ると、さほど難易度が高くないようにみえますが、実はそれぞれ「取引相手様との折衝やタイミング」が重要になるのです。
一つでもタイミングを逃すと、全てが振り出しに戻ります。

長期間にわたり、手続きを進めていかなくてはなりません。
数回、このような案件に携わらせていただきましたが、希望する土地を見つけてから全ての手続きを終えるのに約１年かかります。
買い替えのご相談をいただいてからですと、１年半とか掛かっても不思議ではない案件です。当然、手続きのノウハウがなければ、迂闊に手が出せません。

不動産業者様は「そのノウハウ」がない事があり、サポートのご依頼があったのです。

手続きを進めていくにあたって、重要なポイントや懸念される部分をご紹介します。
①２軒の売却をしなくてはならない。
・購入者様には売買契約締結後に行う、決済・引渡しを２世帯住宅の引き渡し後になる事をご理解いただく必要がある（引渡し時期が約１年後になる）
・購入者様が住宅ローンを利用する場合、金融機関に状況を説明し決済が約１年後になる事を承諾いただく
・購入者様の住宅ローン借り入れ承認条件が変わらない（転職などをしない）ように、十分に留意する必要がある
・決済後、２世帯住宅に引っ越す期間（約１週間後）、引き渡しをお待ちいただく必要がある
②購入する土地に対し購入申込み後、売買契約締結を上記２軒の売買契約締結までお待ちいただく
・経験則ですと、約２ヶ月くらいまではお待ちいただける事が多い（その間に上記①の条件に適合するお客様を探さねければならない）
③買い替えに伴い、お子様のご自宅の抵当権が抹消できる資金計画を立て、金融機関に承認をもらう
・売却価格によっては不足金が発生する場合があるので、自己資金で補えるのか？新たな住宅ローンに組み込めるのか？を金融機関と折衝が必要となる（対応する金融機関を探す必要あり）

最大の難関部分は、「売却にじっくり時間をかける事ができない」「売却物件のご購入者様にとって、かなり譲歩いただく契約内容になってしまう」「２世帯住宅の建築工期が遅れる事は絶対に許されない」です。
ここの重要ポイントを疎かにしてしまうと全てが水の泡です。

全ての手続きが完了するまで常に「薄氷を踏む気持ち」でいなくてはなりませんので、その緊張感や重圧は凄いです。
場合によっては損害賠償や提訴に発展しかねない案件なのです。

まずは「購入したい土地」を見つけないと話がスタートしませんが、土地が見つかったら胃痛に悩まされる日がスタートします。

不動産全般相談、普通自動車や軽自動車の車庫証明・車輛名義変更・車輛抹消（行政書士事務所寿々は「地元の野田の陸運局」や「比較的近い春日部の陸運局」をはじめ、隣接する足立の陸運局や土浦の陸運局の手続きも代行しています。単に売買による譲渡だけではなく、贈与や相続によって普通自動車や軽自動車の車庫証明の取得や陸運局での手続き（名義変更や名義移転や名義抹消など）が必要になってきます。贈与や相続による譲渡にも行政書士事務所寿々は対応させていただいています。贈与や相続による普通自動車や軽自動車の陸運局での自動車手続き（名義変更や移転登録や名義抹消など）は、通常の陸運局での手続き（名義変更や移転登録や名義抹消など）以外に必要となる書類が増えます。こういった書類準備も一括して準備しますのでご安心していただけます。特に千葉の野田ナンバー・埼玉の春日部ナンバーお任せください。）、家族信託のご提案、家族信託契約書の作成、遺言書作成サポート、産業廃棄物収集運搬業（千葉県、埼玉県、東京都、神奈川県、茨城県、群馬県、栃木県の産業廃棄物収集運搬業の許可申請お任せください）は千葉県の行政書士事務所　寿々にご依頼ください！